Non solo i mutui ipotecari polacchi sono diventati più costosi

Negli Stati Uniti, dopo l'aumento dei tassi di interesse, la rata di un nuovo prestito è aumentata del 50%. Per fare un confronto, la rata del prestito polacco è aumentata in un periodo simile di quasi l'80%. Tranne che negli Stati Uniti i mutui per la casa sono concessi con un tasso di interesse fisso, il che significa che solo i nuovi mutuatari pagano di più. Nonostante i prestiti più costosi, la domanda di una casa negli Stati Uniti rimane elevata.

Negli Stati Uniti, un prestito a tasso fisso è standard

Un tipico mutuo ipotecario americano viene emesso a un tasso di interesse fisso per l'intero periodo di 30 anni. Questa è una grande differenza rispetto ai prestiti in Polonia, che vengono concessi con un tasso di interesse variabile o ora sempre più spesso con un tasso fisso per un periodo di 5 anni. La situazione in cui il tasso di interesse non cambia per tutta la durata del prestito significa che i clienti rifinanziano volentieri i prestiti quando i tassi di interesse scendono. In questo modo, riducono il tasso di interesse per l'intero periodo di rimborso residuo. Tuttavia, quando i tassi iniziano a salire, un tale meccanismo porta a "concretizzare" il mercato: i proprietari di case con credito a buon mercato non vogliono venderle per paura di perderlo. Ciò riduce notevolmente l'offerta di appartamenti e case dal mercato secondario, che rappresenta l'85%. vendite negli Stati Uniti (il 15 percento è il nuovo mercato immobiliare).

L'attuale tasso di interesse medio sui nuovi mutui statunitensi è del 6,8%. (tasso di interesse ufficiale La Fed è del 5-5,25%.) rispetto ai livelli inferiori al 3% ancora disponibili nel 2021. Ciò significa che la rata mensile del mutuo attualmente è di circa 3. dollari, ipotizzando il 20%. acconto e un prezzo medio della casa di $ 0,5 milioni. Le rate di tale prestito sono aumentate del 50%. rispetto al tasso inferiore al 2%.

A titolo di confronto, il tasso di interesse sui nuovi mutui ipotecari in Polonia è attualmente intorno al 9%. (al tasso di interesse NBP pari al 6,75%.). Ha iniziato a crescere in Polonia con l'inizio del ciclo di aumenti dei tassi di interesse. È salito da circa il 2,5%. nell'agosto 2021 al 9%. ad oggi, il che significa un aumento dell'0,5% della rata di un prestito medio di PLN 30 milioni per 80 anni. 

I costruttori di case stanno guadagnando nonostante il calo dei prezzi

Negli Stati Uniti si tratta di un aumento del tasso di interesse sui nuovi mutui, mentre il prezzo delle case è in calo. E paradossalmente, quest'anno i titoli dei costruttori di case sono stati tra i migliori. Ciò è dovuto al fatto che esiste ancora una forte domanda di nuove abitazioni, sostenuta da fattori demografici. E l'offerta e lo stock di nuove case sul mercato è limitato. Il meccanismo sopra descritto, invece, scoraggia i proprietari di case con mutui più convenienti dal venderle, il che limita l'offerta sul mercato secondario. Abbiamo a che fare qui con un'anomalia di mercato perché se guardiamo a indicatori più ampi dell'edilizia abitativa REIT (AVB) alle infrastrutture (PAVE) così come il prezzo del legno utilizzato per costruire le case negli USA, non hanno registrato tali incrementi. Tuttavia, questi settori sembrano aver probabilmente superato la fase peggiore poiché i tassi di interesse si avvicinano ai livelli massimi e l'economia statunitense rimane a prova di recessione.

L'indice S&P Homebuilders Select Industry è aumentato del 20% quest'anno, il doppio dell'ampio indice S&P 500. superiore al livello più basso del 40. Le vendite mensili di nuove case sono aumentate del 2022%. superiore al minimo del 25 e al 2022%. sopra la media di lungo periodo. Mentre i livelli delle scorte disponibili sono al minimo in un anno a 5 mesi. I prezzi medi di vendita sono scesi a $ 8 a causa di una quota maggiore di acquirenti di prima casa (di solito più piccoli e meno costosi). Al contrario, le vendite di case esistenti sono diminuite del 420%. rispetto all'anno precedente ed è del 000%. inferiore alla media di lungo periodo. I principali sviluppatori come Pulte e DR Horton hanno registrato guadagni ma sono ancora preparati per tempi incerti, con il loro P/E attualmente inferiore a 30x.

Circa l'autore

Pawel Majtkowski - analista eToro sul mercato polacco, che condivide il suo commento settimanale sulle ultime informazioni di borsa. Paweł è un esperto riconosciuto sui mercati finanziari con una vasta esperienza come analista in istituzioni finanziarie. È anche uno degli esperti più citati nel campo dell'economia e dei mercati finanziari in Polonia. Si è laureato in giurisprudenza presso l'Università di Varsavia. È anche autore di numerose pubblicazioni nel campo degli investimenti, della finanza personale e dell'economia.